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和樾府二期，冻50，验，备案5.9，装修3K，周六前开盘，不讲废话。

保翔的即将开盘，吹皱了科学城一池春水。

叫保翔真不是乱叫的，人家学名就是长安保翔花园。

但在保翔吹皱春水前，这周末，中央城往科学城的大池塘里，直接扔了一块石头。

3.65万带装修，这价格，让其他开发商有点慌，也让前一期买家有瘆，毕竟J12好楼层，当时卖到了4.2万。

限价几个月来，科学城几大主力盘，都没有真正行动，兴许想到要割肉卖，都怯了。

所以只能一直吹风，吹风，直到把买家都吹疯了......

好比几股势力在城下对垒，号角呜呜地吹，马不卸鞍人不解甲，局部小冲突不断，但帅字旗不挥冲锋号不起，战士们仍只能屏息以待。

大壮A5吹风都几个月了，到底卖还是不卖呢，能不能给个爽快话？广府11栋，究竟是按装修还是卖毛坯，各个说法不一。山畔A3A4，从清明五一端午等到了中秋，怀疑是不是要过圣诞节。保利罗兰虽然能看样板房，但是年前就开就不错了。

至于星河湾萝峰，振业天成，更不靠谱。

卖刚需盘的时代，超级大盘中央城，是最先顶不住的,低价也卖了。

中央城就像一条鲶鱼，打破小池塘里旧有的平衡，沙丁鱼们都熬不住了，保翔、品秀，纷纷准备拿证开卖。00:25上周末中央城熙熙攘攘的人群中央城熙熙攘攘的人群说明：一手市场并不缺少承接力，关键还在价格。在中央城的低价攻势下，买家也开始犯难：是就此上车，还是继续等等看看？

01

地段

不动产的核心价值是地段，这个我们也听腻了。已定型的地段价值自然一点就明，谁都知道珠江新城好。

但对科学城这样快速成长的区域来说，看穿发展前景也需要一点本事。地段价值最核心的因素，又是产业布局和交通配套，这决定了房价的天花板在哪里。产业布局决定了在本地能挖掘出多少消费力，交通配套决定了能吸引来多少消费力，消费力的多寡，觉得了水面的高低。黄埔强主要强在产业，十四五规划定调“一岸双轴三片”，三片区是黄埔港、科学城、知识城。具体到科学城片区，则是一中心四组团的布局：科学城核心-政文中心、科学城组团、东区产业组团（云埔智造）、大沙组团、和永和产业组团。落实到科学城片区，和各个楼盘之间关系如下：所以从产业前景来看，万达-区府板块（大壮名城、罗兰国际、星樾山畔）香雪-云埔板块（中央城、星樾、天境天韵）黄陂板块（保翔、广府）。黄陂板块主要定位为后花园，要靠科学城和智慧城的产业人口溢出。当然从地理位置看，黄陂更靠近天河一点，或许这是一个心理安慰。扩容7倍的科学城

02

交通

地面交通干道以开放大道和开创大道为主轴，二者在云埔板块交汇，重心偏东。

开放大道定位为黄埔的纵向主轴，其重要性不言而喻，甚至认为在科学城会围绕其而出现“开放大道板块”。

开放大道火村加速器人行天桥从地面交通看，似乎东片有优势，但地铁却恰恰是东片的软肋。中央城、云埔，都受制于地铁远，成为其主要硬伤。科学城已开通的地铁是21号线和6号线，另外7号线二期在建，目前已完成土建进度50%，预计年通车。远期规划有37号线（可能在富颐华庭护林路设站）、23号线和14号线支线。科学城地铁布局科学城地铁布局（1）科学城地铁布局（2）科学城地铁远期规划从已建在建地铁布局看：大壮、山畔是真正地铁上盖盘，保翔较近，在1公里以内，再次就是罗兰、品秀和天境，广府在1.5公里以内。天韵和中央城，到地铁就比较远了，超过2公里以上。再考虑地铁重要性和换乘便利程度，排序如下：大壮山畔保翔罗兰四期品秀广府中央城天韵。

中央城和云埔板块，苦苦盼着的就是23号线和37号线，但这两条线还得看年第四期规划的申报情况。

03

商配

科学城商圈定位为黄埔副商业中心，目前已建设好的商业中心有高德汇、万达广场、奥园广场、敏捷广场、飞晟汇和锐丰中心等。

科学城规划建黄埔最顶级的商业中心，预计选址在科学城广场或者苏元地铁站附近。

黄陂目前没有大型集中商业，还得靠翔龙配建。科学城集中商业布点图商配排序如下：大壮品秀=罗兰山畔，其余盘都得靠后续配建。

04

噪声

交通噪声，是买房置业一个非常重要的因素。

地面道路交通方便的地方，往往意味着交通噪声影响大，科学城板块如星樾山畔、罗兰国际、保翔天汇、时代天境等，都可能受到噪声影响。

科学城西片科学城东片

从道路关系图看，几个超级大盘如品秀、中央城，以及靠近山边的广府，噪声干扰最小，其次待售楼栋靠内侧的大壮和天韵，也还不错。

安静程度排序如下：品秀=中央城J=广府大壮=天韵翔龙1栋罗兰四期=山畔。

05

教育

从教育体系看，黄埔区目前看好黄埔广附系、二系、铁一系，区级的是玉岩和北师大。当然将来还有华附和市教科院系。

在科学城来说，黄广系主要是黄埔军校中学、小学，以及长岭居的绿地杉禾田、龙湖原著配套学校。

但上述这些楼盘里，没一个能确保上这些学校。配建了九年一贯制学校的有：大壮、品秀、中央城；配建了小学的有：罗兰、广府、山畔、天韵、天境。引入了管理品牌的有大壮（华师）、中央城（湖师）。相对来看，虽然有回迁房混读的困扰，但大壮、中央城、品秀（无混读）教育还是加分项的，配建了小学的五个算是保平，保翔在这一项要丢分。广府和保翔如后续确定有机会进入军中，哪怕是摇号，也会是加分项。

黄埔军校中学

广附副校长、奥数名师王守亮给军中培训

05

慌不慌？

面对中央城这样的超级大盘，一旦发挥鲶鱼效应，说不慌是假的。

卖完J区后，中央城很快又会启动N区，月底就可能开，按毛坯卖，价格预计3.6~3.7万。

中央城总图

最慌的应该是品秀，短兵相接，虽然自己户型好，地铁近点，但高出一万多的价格差，不是地铁近几步可以缓解的，后续只怕还要调低价格。其次就是像天境天韵这些地铁也不近，商配也不好的东区盘，相似点多。罗兰和大壮，终归区位上有优势，如果价格不高太多，就还算好。罗兰预计价格4.6~4.8，唯一缺点是噪声，大壮就要看最终定价了，水被搅浑成这样，大壮今年还卖不卖都是问题。黄陂板块离中央城远一些，影响大不大，就看保翔周末的开盘情况吧！

中央城沙盘

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